ส่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเปลี่ยนผ่านรัฐบาล
ซื้อบ้าน คอนโด ปีนี้ดีมั้ย?
แน่นอนว่า “ดี” เพราะ “ตลาดเป็นของผู้ซื้อ” ด้วยสภาพที่มี “ซัพพลาย” มากกว่า “ดีมานด์” ขณะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเกี่ยวข้องกับนโยบายภาครัฐ ที่มีปัจจัยบวกอย่างการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งจากรถไฟฟ้า หรือจะเป็นมอเตอร์เวย์ ตลอดจนตามหัวเมืองต่างจังหวัดอย่างเช่นที่ภูเก็ต ก็มีโครงการขยายสนามบิน รวมไปถึง การทำรถไฟฟ้ารางเบา จากภูเก็ต ไปพังงา แผนงานเหล่านี้กำลังทำให้เมืองขยายออกไปมากขึ้น
ในทางกลับกัน ภาคธนาคารค่อนข้างจะเข้มงวดในการปล่อยกู้ ทุกวันนี้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ สูงถึง 40%
รวมไปถึงเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ทำให้ใครที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ อาจจะต้องใช้เงินดาวน์มากยิ่งขึ้น
จากมาตรการ "Loan to Value”
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ และกรรมการบริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ให้ภาพรวมสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ว่าได้รับอิทธิพลจากหลากหลายปัจจัย ทั้งด้านบวกและลบ
มุมบวก ดร.เกษรามองว่า ภาคอุตสาหกรรมได้อานิสงส์จากโครงสร้างพื้นฐานจากนโยบายภาครัฐ เช่น รถไฟฟ้า การสร้างถนนใหม่ๆ เมืองที่ขยาย เส้นทางถนนที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้ Developer มีโซนในการขยายโครงการได้มากขึ้นเช่นกัน
มีความสามารถในการเปิดหน้าดิน ที่ต่างจากพื้นที่เดิมๆ ได้บ้าง
แต่ความท้าท้ายสำหรับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ การแข่งขันที่สูง และแนวโน้มอาจจะเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากโครงการ Loan to Value หรือ LTV ที่ทำให้ความสามารถในการกู้ถูกกดดัน ผลจากการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่ยากขึ้น
สำหรับสิ่งที่อยากให้ภาครัฐช่วย หรือสนับสนุนส่งเสริม ผู้บริหารกลุ่เสนาฯ บอกว่า ในฐานะของคนทำอสังหาริมทรัพย์ น่าจะต้องมีอะไรสักนิด เพราะว่า ธุรกิจนี้ ตอบสนองปัจจัยที่ 4 ของคน รวมไปถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่เขาเหล่านี้ คือ กลุ่มคนที่เตรียมตัวจะซื้อบ้าน คนกลุ่มนี้ มักจะมีความคิดว่า การขอสินเชื่อจากแบงก์ จะกู้ได้ 100% หรือ 90% มาโดยตลอด
แม้ว่าจะมีเงินออมบางส่วนเพื่อเตรียมไว้ แต่ส่วนใหญ่จะไม่ได้มีวงเงินที่สูง
แต่ล่าสุุด มาตรการที่หลายคนพูดถึง LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้คนที่จะกู้ จะต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การซื้อบ้าน คอนโด หลังที่สองขึ้นไป
หลายคนออกมาให้ความเห็นว่า การกู้หลักแรกภายใต้เงื่อนไขเดิม ก็ไม่น่าจะกระทบอะไร แต่ในความเป็นจริง หลายคนเคยกู้ร่วมให้กับญาติ ครอบครัว หรือ เพื่อน เช่น พี่สาวไปช่วยน้องกู้ร่วม ซึ่งในกรณีนี้ หากจะซื้อบ้านของตัวเอง ก็จะถูกนับว่าเป็นการกู้หลังที่สอง เป็นต้น ทำให้เกิดผลกระทบในแง่ของการเตรียมตัวเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
คุณเกษรา มองว่า การออก LTV เพื่อระยะกลาง เป็นเรื่องที่ดี แต่ในระยะสั้น หากเรามีตัวช่วยให้เกิดแรงกระแทกลดน้อยลงหน่อย น่าจะเป็นเรื่องที่ดีกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
ด้านโครงการโครงสร้างพื้นฐาน รวมไปถึง EEC คุณ เกษราให้น้ำหนักไปในทางบวก เพราะความเจริญในปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพ การที่ไปเปิดเมืองใหม่ ใหญ่ขนาด EEC มีการลงทุนด้วยเม็ดเงินที่สูง ทำให้เมืองขยายออก มองว่าเป็นเรื่องที่ดีต่อทุกอุตสาหกรรม เพียงแต่อสังหาริมทรัพย์ เป็นกลุ่มที่อาจจะเห็นได้ชัด
ในส่วนของบริษัท ภาพรวมการขยายโครงการของกลุ่มเสนาฯ อยู่ในบรรยากาศที่ท้าทาย อย่างปีที่ผ่านมา (ปี 2561) มีการเปิดโครงการค่อนข้างมาก เนื่องจากกลุ่มเสนาฯ มีมุมบวกทั้งต่อตลาดคอนโด บ้าน รวมไปถึงการมี Partnership ที่มาช่วยสนับสนุนการลงทุนเพิ่มขึ้น
ดร.เกษรา มองว่า "บ้าน" หรือ "คอนโด" เป็นปัจจัยสี่ การจะซื้อที่อยู่หลังแรก สำหรับคนที่ทำงานในเมือง ด้วยงบประมาณ 1-2 ล้านบาท ทำได้ยากมากที่จะสามารถไปซื้อบ้านได้ จึงมองว่าคอนโดพรีเมี่ยมที่ระดับราคาไม่แพง เป็นที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนรุ่นใหม่ที่ทำงานในเมือง และพวกเขาจะเป็นกลุ่มที่เสนาฯ ตั้งเป็นกลุ่มเป้าหมาย
สำหรับใครที่อยากจะซื้อบ้าน หรือ คอนโด ในช่วงเวลานี้ Supply มีมากกว่า Demand เสมอ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นของผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นใครที่คิดจะแยกครอบครัว แต่งงาน หรือ ย้ายที่ทำงาน เวลานี้เป็นเวลาที่เหมาะสม
และหากจะพิจารณาเรื่องของต้นทุนดอกเบี้ยการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทิศทางดอกเบี้ยไม่ได้อยู่ในทิศทางขาขึ้น แต่สิ่งหนึ่งที่อาจจะต้องปรับตัว คือ เรื่องของ LTV ถึงแม้ว่าเกณฑ์จะดูเหมือนคล้ายๆ เดิม แต่สิ่งที่เกิดขึ้นคือ ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
สำหรับกลุ่มที่มองหาผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์ คุณเกษรา ให้ความเห็นว่า การลงทุนอสังหาฯ ก็เหมือนการลงทุนอื่นๆ
เมื่อมี Supply ออกมามาก ก็จะทำให้การลงทุนในแง่ของผลตอบแทนน้อยลงไป หากเทียบกับหลายๆ ปีที่ผ่านมา ก็ต้องยอมรับว่า การซื้อเพื่อเก็งกำไร อาจจะดูไม่ง่ายนัก
แต่มุมมองที่น่าสนใจ และเสน่ห์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ "ทำเล" ที่แตกต่าง ทำให้ภาพการลงทุนไม่เหมือนกัน
“ทำเลแตกต่าง ตลาดก็แตกต่าง” คุณเกษรา กล่าวทิ้งท้าย
แสดงเพิ่ม
